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I limiti edilizi alla proprietà
Il codice civile prevede un importante limite all’esercizio del diritto di proprietà relativo alla proprietà edilizia.
La proprietà edilizia è, insieme a quella agraria, una species della proprietà fondiaria, che si caratterizza per la particolare destinazione del bene, ossia la sua trasformazione attraverso l’edificazione.
Trattasi di una materia appartenente ai sensi dell’art. 117 della Costituzione alla potestà legislativa concorrente tra Stato e Regioni.
Nello stabilire le regole in materia di edilizia, nel prevedere i limiti che devono essere osservati dai proprietari, il Codice Civile ne prescrive alcuni, rinviando, per il resto, a leggi speciali (pubblicistiche o privatistiche) e agli strumenti dati dal piano regolatore generale, dai piani urbanistici e dai regolamenti edilizi[1].
Ebbene, tali norme mirano a conciliare due contrapposti interessi:
a) quello del proprietario allo sfruttamento economico del proprio territorio;
b) quello generale, di natura pubblicistica, a un uso razionale ed equo del territorio, alla tutela del paesaggio e dell’ambiente, al rispetto della salute.
I limiti legali all’attività edilizia sono posti non solo nell’interesse pubblico, ma anche a tutela dei rapporti tra proprietari e sono caratterizzati dalla reciprocità, vale a dire che vanno rispettati da tutti i proprietari.
In ambito giurisprudenziali è stato avanzato il quesito se tali limiti integrino delle servitù coattive di matrice legale.
A tale domanda è stata data risposta negativa. Innanzitutto, perché hanno il carattere della bilateralità e non della unilateralità, propria delle servitù.
In secondo luogo, perché tali limiti, a differenza delle servitù, hanno carattere statico e non dinamico; la servitù, infat-ti, serve per accrescere la produttività di un fondo. Queste limitazioni servono solo ad assicurare un equilibrio e a risolvere conflitti potenziali tra proprietari e proprietà vicine.
Infine, le servitù producono un sacrificio anomalo, definito dal codice come “peso”, mentre nelle limitazioni legali si è in presenza di una limitazione fisiologica, consustanziale al diritto di proprietà[2].
Ne consegue, dunque, che tali limitazioni legali siano da ricondursi al fenomeno delle obbligazioni propter rem.
[1] F. Caringella, Manuale ragionato di diritto civile, Dike, 2022.
[2] F. Caringella, op.cit.
