La locazione

1) Definizione

Ai sensi dell’art. 1571 c.c. per locazione si intende un contratto con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere ad un’altra, il locatario o il conduttore, una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo dietro il pagamento di un determinato corrispettivo, c.d. canone di locazione.

2) Caratteristiche

Trattasi di un contratto:

• consensuale, vale a dire che si perfeziona con il mero consenso delle parti;

• ad effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore;

• a prestazioni corrispettive, in cui entrambe le parti hanno diritti ed obblighi;

Difatti, la causa del contratto di locazione consiste nello scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede ad un’altra ed il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

3) Legittimazione a locare

Legittimati a locare sono il proprietario, l’usufruttuario, l’enfiteuta, il superficiario, il creditore anticretico, il sequestratario ma non il titolare di un diritto di uso o di abitazione.

Lo stesso conduttore è legittimato a locare. In tal caso trattasi di sublocazione.

4) Oggetto del contratto

Oggetto del contratto di locazione può essere sia un bene mobile (in tal caso si parla anche di noleggio) che un bene immobile.

Al contrario, non possono formare oggetto del contratto di locazione i beni consumabili, i beni immateriali nonché i beni demaniali, beni patrimoniali indisponibili dello Stato e degli enti pubblici territoriali.

5) Forma del contratto

Il contratto di locazione non è soggetto a vincoli di forma salvo alcune ipotesi particolari.

Per esempio, ex art. 1350, n. 8 c.c., nel caso di locazioni ultranovennali è prevista la forma scritta ad substantiam.

6) Le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione

Le obbligazioni a carico del locatore sono:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2. mantenerla in stato da servire all’uso pattuito;

3. garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione.

Trattasi di un elenco non esaustivo, poiché indica solo le obbligazioni tipiche del locatore, che devono essere coordinate con la disciplina pattizia e con la normativa speciale.

Le obbligazioni a carico del conduttore sono:

1. obbligo di prendere in consegna la cosa;

2. obbligo di pagare il corrispettivo del godimento;

3. obbligo di conservare la cosa in buono stato;

4. obbligo di restituire il bene alla scadenza della locazione.

A queste obbligazioni possono aggiungersene altre a seconda della specifica natura del bene locato.

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