Il diritto di proprietà

1) Definizione di diritto di proprietà

La proprietà, ai sensi dell’art. 832 c.c., è un diritto reale che attribuisce al suo titolare il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dalla legge.

Per diritti reali si intendono quei diritti soggettivi che assicurano al titolare un potere immediato ed assoluto sulla cosa.

Il potere di godimento del bene è quel potere di trarre dalla cosa tutte le utilità che la stessa è in grado di fornire, mentre il potere di disposizione si sostanzia nel potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, i diritti sulla cosa, sia per atti inter vivos sia per atti mortis causa.

2) Caratteri del diritto di proprietà

– Diritto di godere: vale a dire decidere se, come e quando utilizzare la cosa nell’ambito della destinazione assegnata dalla legge.

– Diritto di disporre: ossia utilizzare in senso giuridico il bene.

– Pienezza, la proprietà costituisce un diritto che consente al proprietario ogni lecita utilizzazione del bene.

– Elasticità: idoneità del diritto a riespandersi nel suo contenuto al cessare dei vincoli e dei limiti che lo comprimevano.

– Esclusività: ossia quel diritto da parte del proprietario di vietare ogni ingerenza da parte di terzi nel godimento del bene.

– Indipendenza ed autonomia: il diritto di proprietà non presuppone mai l’esistenza di un parallelo diritto altrui di portata maggiore sulla cosa.

– Imprescrittibilità: la proprietà non può perdersi per non uso del bene, salvo nel caso di usucapione.

– Perpetuità: non esistono limiti temporali al diritto di proprietà. Giova precisare che tale carattere è oggetto di discussione.

3) Estensione del diritto di proprietà

Il diritto di proprietà può estendersi in due modi.

In senso verticale: la proprietà si estende al sottosuolo, con tutto ciò che ne è contenuto all’interno ed allo spazio sovrastante al suolo (art. 840 c.c.).

In senso orizzontale: la proprietà si estende sino ai confini del fondo. Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo (art 841 c.c.). Ciò nonostante, il proprietario non può impedire l’accesso di terzi al proprio fondo: per l’esercizio della caccia, a meno che il fondo sia chiuso nei modi stabiliti dalla legge sulla caccia o vi siano colture in atto suscettibili di danno; per la costruzione o la riparazione di un muro o altra opera propria del vicino oppure comune; quando sia necessario per riprendere la cosa di altri che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale.

4) Limiti legali alla proprietà

Il diritto di proprietà soggiace ad alcuni limiti pubblici e privati, vediamo quali.

Pubblici: posti nell’interesse della collettività e regolati dal diritto amministrativo quali ad esempio i vincoli espropriativi, vincoli conformativi o vincoli fissati dai piani regolatori.

Privati: tali limiti vengono posti per evitare che il proprietario non eserciti il suo diritto arrecando un pregiudizio agli altri consociati e sono: luci e vedute (artt 900 e ss c.c.); distanze tra costruzioni (art 873 c.c.); acque private (artt 909 e 910 c.c.); stillicidio (art 908 c.c.); distanze relative ai muri (artt 874-878 c.c.), immissioni (art 844 c.c.); atti di emulazione (art 833 c.c.).

5) Modi di acquisto della proprietà

La proprietà può acquistarsi in due modi, a titolo originario ed a titolo derivativo.

– A titolo originario: l’acquisto della proprietà non dipende dal diritto di un precedente titolare ma ex novo e sono: l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, la specificazione, l’unione e la commissione e l’usucapione.

– A titolo derivativo: l’acquisto del diritto di proprietà presuppone il suo trasferimento dal precedente proprietario e sono: il contratto, la successione ereditaria, l’espropriazione.

6) Le azioni a tutela della proprietà

A difesa del diritto di proprietà sono esperibili le azioni petitorie così denominate in quanto mirano ad accertare e a veder riconosciuto la titolarità del diritto di proprietà contro chi lo contesti direttamente o indirettamente.

Tali azioni sono quattro:

– L’azione di rivendicazione: ex art 948 c.c. è quel tipo di azione con cui il proprietario rivendica la cosa di sua proprietà contro chiunque la possiede o la detenga senza alcun titolo.

Trattasi di un’azione reale volta a far valere un diritto, di condanna poiché diretta ad ottenere la restituzione del bene ed imprescrittibile.

Legittimato attivo è il proprietario del bene, mentre legittimato passivo è colui che possiede o detiene la cosa in modo illegittimo.

Tuttavia, sul piano probatoria la posizione del legittimato attivo non è affatto facile tanto che si è soliti parlare di probatio diabolica in quanto il proprietario, oltre a dovere provare la legittimità del suo titolo di acquisto, deve provare anche quelli precedenti fino ad un acquisto a titolo originario del bene.

– L’azione negatoria: ex art 949 c.c. “Il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno”.

Legittimato attivamente è il proprietario, il quale dovrà fornire solo la prova del suo diritto di proprietà. Legittimato passivamente è, invece, colui il quale afferma di essere titolare di diritti reali sulla cosa o reca turbative o molestie al proprietario.

– Azione di regolamento di confini: è un tipo di azione che è esperibile quando il confine tra due fondi sia incerto (art. 950 c.c.). In questo caso ciascuno dei due proprietari potrà chiedere che esso sia stabilito giudizialmente. Trattasi di un’azione imprescrittibile.

– Azione di apposizione dei termini: ai sensi dell’art. 951 c.c. è definita tale quell’azione attraverso cui ciascuno dei proprietari limitrofi può chiedere che siano apposti o ristabiliti, a spese comuni, i termini tra due fondi contigui che mancavano del tutto o siano diventati irriconoscibili.

Oltre a tali azioni il proprietario, se possessore del bene, può esperire altri rimedi giuridici quali le azioni possessorie che gli consentono di tutelare con celerità e rapidità la propria posizione.