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1) Definizione e cenni storici
Nell’ambito di quella che è la c.d. attività edilizia vincolata, vale a dire quella che per poter essere posta in essere necessita un provvedimento da parte della pubblica amministrazione, ritroviamo il permesso di costruire.
Il D.P.R. 380/2001 definisce il permesso di costruire quel provvedimento legittimamente le trasformazioni urbanistiche ed edilizie. Esso è il frutto di un lungo percorso normativo iniziato con la licenza edilizia, sostituito dalla concessione edilizia per poi approdare al permesso di costruire.
Occorre sottolineare che da un punto di vista storico normativo, il cambio di prospettiva che dalla licenza ha condotto all’istituzione della concessione edilizia. La concessione edilizia fu introdotto dalla Legge n. 10/1977 (c.d. Legge Bucalossi) che finì per attribuire una nuova natura giuridica al titolo edilizio. Se, infatti, prima della riforma, una nuova costruire era esigibile previo ottenimento di un’autorizzazione con la legge Bucalossi si utilizza la concessione.
Ebbene, l’autorizzazione costituisce un provvedimento che rimuove un limite che si frappone all’esercizio di un diritto che già appartiene al privato cittadino, viceversa, la concessione trasferisce (trasferisce) o costituisce (costitutiva) diritti nuovi in capo al privato che prima appartenevano all’amministrazione.
Pertanto, subordinare gli interventi edilizi ad una concessione, significava affermare che lo ius aedificandi non era connaturale al diritto di proprietà, ma discendeva da una valutazione effettuata dalla Pubblica Amministrazione[1].
Orbene, sulla scorta di tale considerazioni e sulla spinta da parte della Corte Costituzionale (sentenza n. 5/1980) il legislatore mediante il T.U. in materia edilizia ha introdotto il permesso di costruire trasferendogli una natura autorizzatoria.
2) Attività subordinate al rilascio del permesso di costruire
Il permesso di costruire è regolato dall’art. 10 DPR 380/01 il quale individua gli interventi edilizi che ne sono subordinati. In particolare, è necessario il previo rilascio del pdc per:
a) interventi di nuova costruzione;
Per interventi di nuova costruzione si intendono, ex art 3 comma 1 lett. e) del DPR 380/01, quelli che portino:
– alla costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente.
– gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
– la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
– l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti;
– gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
– la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
b) interventi di ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che compitino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o mutamenti di destinazioni d’uso, modifiche della sagoma e così via (c.d. ristrutturazione edilizia pesante);
c) interventi di ristrutturazione urbanistica;
Caratteristiche più ampie rispetto alla ristrutturazione edilizia presentano gli interventi di ristrutturazioni urbanistica, essendo questi ultimi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (art. 3 comma 1 lett. f) DPR 380/01).
Trattasi, pertanto, di attività di ristrutturazione accompagnata da demolizioni e ricostruzioni di un insieme di insediamenti ed implicante interventi anche su opere di urbanizzazione.
La ristrutturazione urbanistica è assoggettata a permesso di costruire e, alternativamente, o alla presentazione della SCIA qualora previsto dai piani attuativi.
3) Caratteri del permesso di costruire
– Realità: il suo presupposto è una situazione soggettiva attiva del richiedente in relazione ad un bene, Da ciò ne consegue anche la possibilità di trasferimento dello stesso insieme all’area, sia per causa di morte che per atto tra vivi;
– Atto avente natura vincolata;
– Irrevocabilità;
– Onerosità:
– Temporaneità: sono, infatti, fissati limiti di tempo perentori sia per l’inizio dei lavori (solitamente un anno dal rilascio del provvedimento) che per la fine (tre anni). Il mancato rispetto comporterà delle sanzioni salvo casi particolari;
– Rinnovabilità: nel caso in cui l’opera non sia eseguita o ultimata nei termini prescritti è possibilità chiederne il rinnovo.
4) Modalità di presentazione della domanda e procedimento per il rilascio
L’art. 5 del DPR 380/01 demanda alle Amministrazione comunali la possibilità di costituire lo Sportello Unico per l’edilizia vale a dire una struttura di raccordo le Amministrazioni e gli organi chiamati ad esprimersi nel corso di rilascio del permesso di costruire e del certificato di agibilità.
La procedura è regolata dall’art. 20 del T.U. per l’edilizia e si suddivide in 3 fasi.
a) Fase istruttoria
Il cittadino presenta la domanda secondo le modalità pubblicate dall’amministrazione sul proprio sito web nella sezione “amministrazione trasparente” corredata dall’asseverazione di un professionista.
Lo Sportello Unico per l’edilizia, entro 10 giorni, dalla ricezione della domanda comunica al cittadino il nominativo del responsabile del procedimento.
Entro 60 giorni dalla presentazione della domanda il responsabile ha il compito di curare l’istruttoria, acquisire ulteriori atti necessari, formulare una proposta di provvedimento corredata da una relazione e con una qualificazione tecnico giuridica. Nei successivi 30 giorni, il responsabile potrà chiedere all’istanza anche delle integrazioni documentali.
b) Fase costitutiva
Nei successivi 30 giorni dalla formulazione della proposta del responsabile del procedimento o all’esito della conferenza dei servizi, il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente adotterà il provvedimento finale che potrà essere di rilascio di diniego.
Decorsi inutilmente i termini previsti, senza che vi sia l’adozione del provvedimento, verrà a formarsi il c.d. silenzio assenso in un ottica di semplificazione dell’attività amministrativa, eccezion fatta per i casi in cui sussistano vincoli ambientali, culturali o paesaggistici.
Trattandosi di un provvedimento tacito, regolato dall’art. 20 L. 241/90, potrà essere impugnato innanzi al Giudice Amministrativo da terzi che ritengano di essere stati lesi.
Si badi che in caso di diniego da parte dell’amministrazione, a norma dell’art. 10 della L. 241/90, sarà necessario che l’amministrazione comunichi all’istanza il preavviso di rigetto.
c) Fase di integrazione dell’efficacia
Ultimata la fase di cui sopra, lo SUE notifica all’interessato il provvedimento finale dandone comunicazione al pubblico mediante affissione all’albo pretorio del Comune.
La procedura innanzi esplicata non si applicherà nel caso ci si trovi dinanzi a beni paesaggisticamente tutelati. La disciplina è, infatti, dettata dall’art. 146 del D.lgs 42/2004.
5) Sanzioni
Nel caso in cui il privato cittadino decida di porre in essere dei lavori senza il permesso di costruire o in difformità dello stesso (totale o parziale) sono previste dal T.U. in materia edilizia diverse sanzioni che vanno dalla sospensione dei lavori, all’ingiunzione alla demolizione delle opere, alla sanzione pecuniaria, all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale oltre che all’apertura di un procedimento penale.
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[1] Consoli, D’Angiò, Compendio di diritto dell’urbanistica, Nel diritto editore, Molfetta, 2021.
