Le sanzioni in materia edilizia

In caso di abuso edilizio, quali sono le sanzioni a cui è possibile andare in contro?

1) Tipologie di sanzioni

In materia convivono sanzioni di diversa natura. Infatti, il D.P.R. n. 380/2001 disciplina anche la repressione degli abusi edilizi ed urbanistici prevedendo quattro tipologie di sanzioni:

-) amministrative;

-)civili;

-)penali;

-) accessorie;

2) Chi risponde dell’abuso?

Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica. È questo quanto previsto dall’art. 27 del T.U. in materia edilizia.

Il direttore dei lavori, invece, è responsabile solo della conformità delle opere da lui dirette.

Il proprietario o i titolari di diritti reali sul bene, non sono espressamente citati dalla norma, ma subiscono soltanto gli effetti patrimoniali negativi delle sanzioni ripristinatorie e riparatorie

3) Le sanzioni amministrative

Ai sensi dell’art. 27 del D.P.R. n. 380/2001 il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell’ente, la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

L’attività di vigilanza costituisce un importantissimo strumento necessario per individuare gli illeciti in materia urbanistica e per esercitare il potere repressivo.

Il comma 4 del suddetto art. 27 stabilisce, invece, che gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all’autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti.

Tali norme, dunque, impongono all’amministrazione comunale l’obbligo di intervenire a tutela del territorio al fine di prevenire e reprimere gli episodi di abusivismo edilizio.

3) L’ordine di sospensione dei lavori

L’ordine di sospensione dei lavori rappresenta la prima forma di intervento attraverso cui la Pubblica Amministrazione tenta di reprimere un abuso edilizio attraverso l’adozione di un provvedimento volto ad impedire la prosecuzione dei lavori. Entro i successivi quindici giorni dalla notifica il dirigente o il responsabile dell’ufficio, su ordinanza del Sindaco, può procedere anche al sequestro del cantiere.

L’ordine di sospensione dei lavori ha una durata limitata sino all’emanazione del provvedimento repressivo definitivo che dovrà essere adottato entro i successivi 45 giorni.

L’ordine di sospensione deve contenere una adeguata motivazione circa l’accertamento della commissione dell’abuso ma non è necessario che vi sia l’indicazione dell’interesse pubblico sotteso all’adozione dello stesso.

4) Opere realizzate in assenza del permesso di costruire, in difformità totale o parziale o con variazioni essenziali

La legge prevede un regime sanzionatorio diverso a seconda che un’opera sia realizzata in assenza del permesso di costruire, in totale o parziale difformità o con variazioni assenziali.

Ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

In via residuale, invece, possono essere definite le opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire.

La variazione essenziale, ex art. 32 T.U. 380/2001, è da considerarsi come una tipologia di abuso che si pone ad un livello intermedio tra la difformità totale e la difformità parziale.

Il legislatore indica le condizioni generali perché una variante possa essere considerata essenziale, ma ha demandato alle Regioni di determinarne i contenuti specifici.

5) Il regime sanzionatorio

Le sanzioni amministrative espressamente previste dal T.U. in materia edilizia sono: l’ingiunzione a demolire; l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene o dell’area; sanzioni pecuniarie.

a) L’ordine di demolizione

Tra le sanzioni edilizie, l’ordine di demolizione rappresenta certamente quella più severa ed invasiva della sfera giuridica del privato cittadino.

Nello specifico, il dirigente o il responsabile dell ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto.

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.

Trattandosi di un provvedimento avente natura vincolata non necessita di una preventiva comunicazione di avvio del procedimento né richiede una motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso essendo sufficiente un richiamo del carattere abusivo dell’opera. L’ordine di demolizione è, dunque, atto dovuto.

Tale provvedimento non è, altresì, soggetto a termini di prescrizione o decadenza.

Ai sensi dell’art. 41 T.U. 380/2001 in caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di centottanta giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza è trasferita all’ufficio del Prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale.

Per la materiale esecuzione dell’intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.

I materiali che residueranno dalla demolizione dell’opera abusiva quali ad esempio porte, infissi o servizi igienici spetteranno al Comune.

Il Consiglio Comunale può, con apposita delibera, evitare la demolizione delle opere qualora sussista un particolare interesse pubblico al mantenimento delle opere. L’area acquisita gratuitamente rimarrà in ogni caso nel patrimonio disponibile comunale.

L’ingiunzione a demolire è impugnabile dinanzi al Giudice Amministrativo competente.

b) Acquisizione gratuita al patrimonio comunale

Come anticipato, decorsi 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire senza che il responsabile abbia provveduto alla demolizione o al ripristino dello stato dei luoghi vi sarà, ope legis, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera abusiva.

L’acquisizione avviene di diritto ma è necessaria la notifica agli interessati di un atto di accertamento dell’inottemperanza, il quale costituisce titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.

c) Sanzioni pecuniarie

Nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione dell’ opera edilizia l’autorità competente potrà irrogare ulteriori sanzioni: una di carattere pecuniario al responsabile dell’abuso per un importo che va dai 2.000,00 ai 20.000,00 euro.

d) Le sanzioni in materia edilizia in caso di difformità parziali

Ai sensi dell’art. 34 T.U. 380/2001 gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso.

Quando, invece, la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione.

6) Altri tipi di sanzioni in materia edilizia

a) Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità

Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, ex art. 33 T.U. 380/2001, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso.

Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere.

b) Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

L’art. 37 del T.U. 380/2001 prevede che la realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

c) Interventi eseguiti in base a permesso annullato

L’art. 38 del T.U. 380/2001 sancisce che in caso di annullamento del permesso, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall’agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest’ultima e l’amministrazione comunale. La valutazione dell’agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa. L’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria.

d) Interventi realizzati senza la comunicazione dell’inizio dei lavori asseverata (CILA)

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori asseverata (CILA) comporta una sanzione amministrativa pecuniaria pari a 1.000,00 euro non essendo state previste dal legislatore ulteriori sanzioni.

e) Sanzioni fiscali

In materia edilizia, accanto a sanzioni strettamente amministrative ve ne sono altre di diversa natura.

Ai sensi dell’art. 44 del T.U. 380/2001 gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

È fatto obbligo al Comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata o dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

f) Sanzioni civili

Sono, inoltre, previste accanto alle sanzioni amministrative, anche delle sanzioni di natura civilistica in caso di abusivismo edilizio e sono: la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 o la nullità degli atti relativi a costruzioni già esistenti.

g) Sanzioni penali

Il T.U. in materia edilizia prevede, all’art. 44, anche delle sanzioni penali in caso di abuso edilizio.

Nello specifico, salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

– l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

– l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

– l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. Stesso discorso nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

La sentenza penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.

h) Sanzioni a carico dei notai

Ai sensi dell’art. 47 del T.U. in materia edilizia il ricevimento e l’autenticazione da parte dei notai di atti nulli e non convalidabili costituisce una violazione dell’articolo 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile) e comporta l’applicazione della sanzione della sospensione dall’esercizio della professione da sei mesi ad un anno con conseguente responsabilità civile.